潘世雨 老潘說房
原玻璃廠地塊為何值7.8億？
誰，也阻擋不了歷史的車輪滾滾向前。
這幾天，邢臺地產圈里談的最多的是月晟7.8億拿了原玻璃廠這塊地。181畝，每畝430萬元/畝，折合樓面地價2480元／平米。行業內議論紛紛，好多周邊項目沾沾自喜，其實這也沒啥。
我說，這樣的地價對于這塊地來說是正常的，沒有什么大驚小怪的。
為什么？為什么？為什么？
老潘，這可是地王呀？
回想2007年9月27日，秀蘭拍的地棉庫地塊，折合206萬元/畝，成為當時轟動一時的地王，從此開啟了邢臺市住宅的高層時代。因為以前的住宅小區多是6層樓為主，容積率為1.6，而高層的小區多是2.5以上。
2007年4月，家樂園拍的老拖拉機廠地塊，才折合84萬元/畝，因為秀蘭的高價拍地，使得家樂園天一城項目賺的盆滿缽滿。
2010年3月，東勝集團以每畝230多萬的地價拍走泉南東大街原造紙廠地塊。
2010年，家樂園拍的原機電學校156畝，3.46億，也是拍了108輪，折合221萬/畝。
2012年3月，恒大集團以279.72萬元/畝拍得原棉紡廠地塊。
4年半過去了，位于橋西核心區域的大地塊越來越少。超過150畝大地塊更是稀缺。
你自己可以算算，橋西核心區域，大地塊，四面臨路，方方正正，180的大地塊，到底該多少錢一畝。相對照，2012年3月，橋東，棉紡廠，280萬/畝。4年過去了。這塊180畝的大地塊至少不會低于400萬吧。所以，最后拍的這個430萬每畝是很正常的。
地段，唯一性。
逐漸變大的城市，唯一不變的是中心。做房地產的都知道的一句話，地段，地段，還是地段。判斷一個好地段的標準，不僅是在地理位置的市中心，還有人們對該地段的認可度。玻璃廠，同時具有深厚的文化底蘊，也是在邢臺無法復制的地段。民間盛傳“寧可買好地段的爛房子，也不買爛地段的好房子”，雖有夸張之意，但無不說明地段在普通購房者心里的分量，但地段與房子之間的完美似乎總是難以兼得。
配套，太齊全。
這里的配套資源不僅是面面俱到，而且全城最齊全。地產開發每個社區，都會打出配套齊全這張保障牌。 玻璃廠項目周邊的配套：教育、商業、環境、醫療、交通等配套，全部都是邢臺人認可的、最好的配套。
買房子，學區房最受關注。買房子實際也是享受項目的資源，除了商業、交通、醫療等公共性資源外，如果獨占學區資源那么價值毋庸置疑。在小區的在左側規劃了一座中華路小學和幼兒園，這有點太不可思議了。玻璃廠的東墻就是幼兒園、公辦小學，在往東過鋼鐵路是金華中學，過冶金路是邢臺市一中。全優的教育體系，這是太齊全了。項目東側是四條商業街區，大型商業集群。
客戶，太認同
玻璃廠周邊2公里范圍內居住了大約10余萬人，3萬個家庭。大大小小30多個住宅區，地緣性客戶太多。這個項目也不過就2000套房源，這樣的項目，開發商幾乎不用做任何廣告和推廣，就會有大量的客戶涌往售樓部來買房。因為，沒有人希望到太遠的地方居住。再加上，人們總希望住在自己老房子周圍。這就是為什么藍鳥木器廠地塊開發的九璟臺，很多人沒見做廣告，一日就光盤。這也是像棉紡廠恒大城項目，想買房子就得托熟人來搶，因為周邊的住戶太多，房子根本就不夠。玻璃廠也是這種情況，甚至更嚴重。
市場，已變化
在土地資源稀缺的前提下，拿地不再是簡單的經營行為，而演變成占有資源的戰略選擇。這種戰略性的資源壟斷，只出現在那些土地供應集中，未來利好集中、未來交易量集中的地區。地價預期價格的計算方式在改變。我們習慣中認為的開發商計算地價的方式，是按照同區域內現行銷售價格進行倒算得出的。但是，現在的大開發商拿地時，早已經不這么算賬了。
從戰略角度考慮，熱點地塊基本只有大型房企才有實力參與競買，這實際上改變了原有開發商的盈利模式。傳統的盈利模式是拿地——開發——銷售，靠利潤賺錢。但是現在，對于大型房企來說，拿地之后的金融和資本運作，也能變相賺錢。你要明白開發商已經不是多年前我們理解的那個簡單邏輯下的開發商了，如果你理解這個心理，也許你再看到地王時，也能保持一份淡定的心情了。開發商不是傻子，也不是瘋子，沒有誰會毫無邏輯的高價拿地，這一點，請諸君一定記住。
但全新的2017要來了，歷史的車輪又不可阻擋的向前邁進了一步。雖然寒風凜冽，可新的一年為我注入了新的活力，絲毫不覺寒冷。
我相信，不管怎么樣，2017已經站在我們的面前， 一切都是未知的，嶄新的，令人向往的。我們將猶豫和徘徊拋諸腦后，把期待和信念裝進背包，繼續上路。
